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DROIT
IMMOBILIER

Le cabinet vous assiste en conseil comme en contentieux dans les domaines suivants du droit immobilier : 
  • Droit de la vente immobilière (compromis, promesse unilatérale de vente, droit de préemption, vices cachés …) 
  • Servitudes, mitoyenneté, bornage, troubles du voisinage, 
  • Droit de la copropriété,
  • Baux d’habitation et commerciaux, 
  • Droit pénal de l’immobilier (défaut d’assurance obligatoire, sanctions pénales prévues dans les contrats de vente d’immeuble à rénover (VIR), et de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), 
  • Responsabilité civile professionnelle des acteurs de l’immobilier : diagnostiqueur immobilier (diagnostic amiante, termites, Carrez, DPE), agent immobilier, agent commercial, architecte, maitre d’œuvre, notaire, syndic de copropriété, conseiller en gestion de patrimoine etc …
  • Problématiques liées à la location saisonnière de courte durée : déclaration d’activité auprès de la municipalité concernée afin d’obtenir le numéro d’enregistrement nécessaire pour proposer un bien sur les différentes plateformes spécialisées (Airbnb, Booking Abritel), dépôt et suivi de l’autorisation d’urbanisme nécessaire afin de permettre le changement de destination induit par le changement d’usage du bien, vérification de la compatibilité de l’activité de location meublée de courte durée projetée avec les dispositions du règlement de copropriété applicable.

Quels sont les diagnostics techniques obligatoires avant une vente ?

Différents diagnostics techniques sont obligatoires avant la vente, ou la location, d’un bien immobilier, notamment : 
  • Le diagnostic termites avant-vente, si le bien est dans une zone définie par décret, 
  • Le diagnostic amiante avant-vente, si le bien est construit avant 1997, 
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE), 
  • Diagnostic gaz, 
  • Diagnostic électricité, 
  • Diagnostic carrez, si le bien est en copropriété, 
  • Le diagnostic plomb, si le bien est construit avant 1949. 
Ces diagnostics sont réalisés par un professionnel, le diagnostiqueur immobilier, à la demande du vendeur et ont pour but de renseigner l’acquéreur sur les caractéristiques du bien.

Je constate une erreur dans l’un des diagnostics obligatoires, que dois-je faire ? 

Afin d’être indemnisé, il est nécessaire de faire la démonstration d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre faute et préjudice.

Concernant la faute, elle est caractérisée par un diagnostic dont les conclusions sont erronées (présence non détectée d’amiante ou de termites par exemples) associé au non-respect de la norme applicable à la mission du diagnostiqueur : 
  • NF P 03 201 pour un diagnostic termites, 
  • NF X46-020 pour un diagnostic amiante, 
  • NF C16-600 pour un diagnostic électricité, 
  • NF P45-500 pour un diagnostic gaz.
Les normes précitées précisent : 
  • la forme que doit respecter le rapport du diagnostiqueur, 
  • les moyens d’investigation que ce professionnel doit utiliser pour réaliser sa mission, 
  • les parties de la maison ou de l’appartement que le diagnostiqueur doit examiner. 
À défaut pour le diagnostiqueur de respecter la norme applicable à sa mission, par exemple en n’inspectant pas une partie de la maison ou de l’appartement, où en n’utilisant pas tous les outils à sa disposition, sa responsabilité pourrait être engagée.

Vous pouvez obtenir réparation de vos préjudices, qui se manifestent notamment : 
  • Par le cout de la réalisation de travaux non prévus (traitement anti termites, désamiantage, dépense énergétique non prévue) 
  • Par un prix payé trop élevé pour le bien acquis : l’acquéreur ayant acquis un bien immobilier dont les caractéristiques ne sont pas celles auxquelles il s’attendait, aurait offert un prix moindre. 

Quel est le droit applicable au diagnostic termites avant-vente

Le diagnostic termites avant-vente a pour objet d’informer l’acquéreur sur la présence d’une d’infestation de termites dans un immeuble se trouvant dans les zones définies par arrêté préfectoral.

La mission du diagnostiqueur s’inscrit dans le cadre de l’arrêté du 7 mars 2012 modifiant l'arrêté du 29 mars 2007 « définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâtiment relatif à la présence de termites », pris en application des articles R. 133-1, R. 133-3 et R. 133-7 du code de la construction et de l'habitation.

Quel est le droit applicable au diagnostic amiante avant-vente

Tout propriétaire d’immeuble construit avant 1997 a, depuis le décret n° 96-97 du 7 février 1996, l’obligation de faire réaliser un diagnostic amiante en cas de vente. Ce décret n°96-97 comprenait en annexe, la liste des composants de la construction que le diagnostiqueur devait vérifier (à l’époque flocages, calorifugeages et faux plafonds).

Par un décret n° 2002-839 la liste des composants à vérifier a été étendue aux :
  • parois verticales intérieures et enduits
  • planchers, plafonds et faux plafonds,
  • conduits canalisations et équipements.
  • ascenseurs, monte-charge.
Par la suite, un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 a différencié les modalités de réparage de l’amiante en cas de vente ou en cas de travaux ou démolition de l’immeuble, en instaurant trois listes de matériaux : les listes A et B qui doivent faire l’objet de vérifications en cas de vente, la liste C doit faire l’objet de vérifications en cas de travaux ou démolition : 

Liste A : Flocages / Calorifugeages / Faux plafonds
Liste B : Parois verticales intérieures / Planchers et plafonds / Conduits, canalisations et équipements intérieurs / Eléments extérieurs
Liste C : Liste quasi exhaustive de tous les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. 

Quel est le droit applicable au diagnostic électricité avant-vente :

L’article L134-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : 

« En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent article ».

Un décret d’application de ce texte (n°2008-384 du 22 avril 2008) a créé les articles R.134-10 et R.134-11 du Code de la construction et de l’habitation venant préciser la mission du diagnostiqueur.

Ce décret a été complété par un arrêté du 8 juillet 2008, faisant référence à la norme XP C 16-600, avant d’être remplacé par un nouvel arrêté en date du 4 avril 2011 prévoyant que la norme XP C 16-600 était remplacée par la norme XP C 16-600 de février 2011 à compter du 1er septembre 2011.
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