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Droit de la construction
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Droit de
la construction

Le cabinet vous assiste, en conseil comme en contentieux, dans les domaines suivants du droit immobilier :
 
  • Action en responsabilité des constructeurs (entreprise du bâtiment et leurs sous-traitants, maîtres d’œuvre, architectes), des promoteurs-vendeurs,
     
  • Assurance et garantie de construction : garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie et assurance décennale, garantie dommage ouvrage,
     
  • Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente d’immeuble à rénover (VIR), contrat de construction de maison individuelle (CCMI), contrat de promotion immobilière (CPI) : retard de livraison, désordres et malfaçons, non-conformité au contrat, vices cachés, 
     
  • Assistance lors de la réception et/ou de la livraison d’un immeuble ou d’un ouvrage, 
     
  • Assistance lors des opérations d’expertise amiable ou judiciaire, lors d’un référé expertise en cas de désordre de construction, ou lors d’un référé préventif lors de la réalisation d’opérations de construction complexe.

Que faire si je constate des désordres (malfaçons, non-façons, fissures, infiltrations) après la réalisation de travaux ? 

Dans un premier temps il est nécessaire d’établir la preuve des désordres, notamment par constat d’huissier. Cela permettra, notamment, de tenter de trouver une issue amiable au litige de construction. 

Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’assignation des entreprises de construction et autres intervenants au projet de construction (locateurs d’ouvrage, promoteur vendeur, architecte, bureau d’études, bureau de contrôle …) devant le juge des référés pourra s’avérer nécessaire, afin qu’il désigne un expert judicaire.

L’expert judiciaire désigné organisera une réunion contradictoire à l’ensemble des parties, afin de constater la réalité des désordres, leurs causes, les responsabilités encourues par les différentes entreprises intervenues sur le chantier, les travaux réparatoires à mettre en œuvre et leurs coûts. 

Le rapport qui sera rendu par l’expert judicaire permettra de tenter une nouvelle fois de trouver une issue amiable avec les entreprises de construction en cause. 
A défaut, il conviendra de saisir le Tribunal compétent pour demander la condamnation de ces entreprises de construction, et de leurs assureurs, à payer le montant des travaux réparatoires. 

Que faire en cas de retard de livraison ?

Afin de savoir si des pénalités de retard, ou la réparation des préjudices que vous cause un retard de livraison (obligation de se reloger, loyers non perçus, frais bancaires supplémentaires, préjudice moral et de jouissance, …) est indemnisable, il est nécessaire de se référer au contrat de construction que vous avez conclu : vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vente d’immeuble à rénover (VIR), contrat de construction de maison individuelle (CCMI), ou marché de travaux.

En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et en vente d’immeuble à rénover (VIR) : votre contrat fixe une date de livraison, qui peut éventuellement être repoussée en cas de survenance de l’une des causes légitimes de retard contractuellement prévues, que le promoteur peut invoquer afin de justifier son retard. 

Les clauses légitimes de retard les plus répandues sont les suivantes : les intempéries empêchant les ouvriers de travailler sur le chantier, la grève, la liquidation judiciaire d’une entreprise, les retards de paiement de l’acquéreur, un cas de force majeure ….

A défaut de telles clauses, ou si la durée des événements invoqués par le promoteur pour justifier son retard ne permet pas de couvrir la durée totale du retard, ce retard s’analyse en une faute contractuelle dont vous pouvez obtenir réparation si elle vous cause un préjudice. 

Dans les contrats de VIR et de VEFA le montant des préjudices n’est pas limité à un forfait journalier et est librement évalué en fonction des préjudices effectivement subis : 
  • Pertes locatives, 
  • Frais bancaires supplémentaires, 
  • Non perception d’un avantage fiscal (Pinel, Malraux …)
  • Préjudice moral. 
Exemple de jurisprudences : 
  • Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 11 janvier 2018, n° 15/06165
  • Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 22 février 2018, n° 15/02113
En contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : de la même manière qu’en VIR ou en VEFA il est nécessaire de se référer au contrat afin de déterminer si le promoteur peut invoquer ou non des causes légitimes de retard. 

Si tel n’est pas le cas, ou si les causes légitimes de retard ne suffisent pas à couvrir le retard, alors des pénalités de retard correspondant à 1/3000e du prix d’acquisition par jour de retard vous seront dues par le vendeur.

Exemple de jurisprudence :
  • Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 26 novembre 2020, n° 17/06903
En cas de marché de travaux (plombier, électricien, plaquiste, maçon etc..), il convient de se référer aux prévisions du contrat afin de rechercher le montant des pénalités de retard prévues. 

Par principe, il n’est pas possible de cumuler les pénalités de retard contractuellement prévues (qui s’applique sans démonstration d’un préjudice) avec des dommages et intérêts venant réparer le préjudice que vous estimez avoir subi. 

Il convient donc d’analyser s’il est plus opportun de solliciter le paiement des indemnités de retard ou la réparation des préjudices subis sur le fondement de la responsabilité contractuelle des constructeurs.

Que faire lors de la réception d’un ouvrage, de la livraison de mon bien en VEFA ou en CCMI ?

L’article 1792-6 alinéa 1er du Code civil dispose que la réception « intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Lors de la réception d’un ouvrage, il est nécessaire de lister dans un procès-verbal de réception l’ensemble des désordres apparents ou non-conformité apparentes que vous constatez, peu importe leur importance (fissures, infiltrations, défaut de mise en peinture, joint manquant, sol rayé, cuisine endommagée ou de la mauvaise couleur …).

En l’absence de réserves à la livraison les vices dits « apparents » seront purgés. 

Les réserves notées dans le procès-verbal de réception de l’ouvrage devront être levées par le constructeur. À défaut de s’exécuter il sera nécessaire de l’assigner au cours de la première année suivant la réception, afin d’actionner sa garantie de parfait achèvement. 

Lors de la livraison d’une maison dans le cadre d’un CCMI, il également est nécessaire de lister dans un procès-verbal de livraison l’ensemble des désordres apparents ou non-conformité apparentes que vous constatez. 

En revanche l’article L231-8 du code de la construction vous accorde un délai supplémentaire, propre au CCMI, pour dénoncer les désordres apparents. Il vous est en effet possible, dans un délai de 8 jours après la signature du procès-verbal de livraison et par lettre recommandée, de dénoncer des désordres apparents non constatés lors de la réception.  

Attention, ce délai supplémentaire de 8 jours ne s’appliquera pas si vous êtes accompagné d’un professionnel (architecte ou expert immobilier par exemple) lors de la livraison de votre bien. 

Lors de la livraison d’un bien en VEFA, il là encore nécessaire de dénoncer l’ensemble des désordres ou non-conformité apparents que vous pouvez constater lors de la livraison. 

En revanche l’article L1642-1 du code civil vous accorde un délai supplémentaire, propre aux immeubles à construire, pour dénoncer les désordres apparents. 
Il vous est en effet possible, dans un délai d’un mois après la signature du procès-verbal de livraison et par lettre recommandée, de dénoncer des désordres apparents non constatés lors de la réception.  

Le délai de 1 mois après la livraison est la date à partir de laquelle la garantie de parfait achèvement, dont la durée est d’un an, est mobilisable. 

Quelle garantie de construction puis-je mobiliser en cas de désordres ?

Les garanties de construction (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale), sont mobilisables en fonction de la date d’apparition des dommages, et de leur nature.

La garantie de parfait achèvement : elle est de 1 an à compter de la réception de l’ouvrage. 

L’article 1792-6 du code civil dispose que : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

La garantie de parfait achèvement a pour objet de réparer les désordres réservés dans le procès-verbal de réception, ou signalés par écrit dans l’année qui suit. Cette garantie concerne tous les désordres de construction, quelle que soit leur gravité, ou leur siège.

L’entreprise de construction en charge du lot concerné est tenue de réparer les désordres, sans que la démonstration de sa faute soit nécessaire : comme la garantie biennale ou décennale, la garantie de parfait achèvement est dite objective, et impérative. 

Exemples de jurisprudences : 
  • Cour d'appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 13 juillet 2018, n° 16/02112
  • Cour d'appel de Bordeaux, 20 octobre 2009, n° 08/00198
La garantie de bon fonctionnement : elle est de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage. 

L’article 1792-3 du code civil dispose que : « les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». 

Elle concerne un appareil ou un élément mobile, qui a une aptitude à fonctionner, pouvant être mis en mouvement par la main de l’homme ou par un dynamisme propre. Par exemple : un monte-charge, un système de climatisation, une trappe de cave ou de cheminée …

Si toutefois le mauvais fonctionnement de l’un des éléments d’équipements entraine l’impropriété à destination de l’ouvrage, alors la garantie biennale laissera place à la garantie décennale. 

Exemples de jurisprudences : 
  • Cour d'appel de Bordeaux, 4 février 2016, n° 14/03302
  • Cour d'appel de Bordeaux, 28 janvier 2014, n° 13/00005
La garantie décennale : elle est de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage. 

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

L’article 1792-2 du code civil dispose quant à lui que : « La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ».

Il résulte de l’application de ces deux textes une définition du désordre décennal qui est fondée sur la nature du dommage à l’ouvrage : le désordre revêt un caractère décennal lorsque, caché à la réception, il compromet la solidité de l’ouvrage, le rend impropre à sa destination, ou, par extension, compromet la propre solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociables. 
C’est donc la gravité de l’atteinte à l’ouvrage qui permet de le qualifier de décennal : soit il affecte sa solidité, ou celle de ses équipements indissociables, soit il empêche d’en tirer les utilités attendues. 

Exemples de jurisprudences : 
  • Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 24 juin 2019, n° 18/05297
  • Cour d'appel de Bordeaux, 26 septembre 2013, n° 10/06445
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