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Code civil avec plan de construction

Comment être indemnisé d’un retard de livraison en CCMI et VEFA

Sommaire

Vous avez acquis une maison dans le cadre d’un CCMI ou un bien en VEFA ? Malheureusement les constructeurs sont fréquemment en retard dans la construction, ce qui implique une livraison retardée et des préjudices importants pour les acquéreurs. Néanmoins les préjudices issus de ces retards de livraison sont généralement indemnisables.

Intérêts intercalaires, frais liés au décalage du déménagement, perte de jouissance du bien, loyers non perçus … les acquéreurs peuvent demander l’indemnisation de leurs préjudices en cas de retard de livraison.

En pratique, comment être indemnisé d’un retard de livraison en CCMI ou VEFA ? Rappel des principes applicables et conseils d’un avocat en droit immobilier. 


I) Les principes applicables au retard de livraison en CCMI

– Le bien acquis en CCMI doit être livré dans le délai prévu au contrat

Le code de la construction et de l’habitation impose que le contrat de construction d’une maison individuelle mentionne précisément le délai de livraison que le constructeur doit respecter. Il doit également être fait mention des pénalités de retard en cas de non-respect dudit délai.

Généralement, dans le cadre d’un CCMI, le délai de livraison est exprimé en mois à compter de la date d’ouverture de chantier (par exemple 12 mois à compter de l’ouverture du chantier).

Si le constructeur ne respecte pas le délai contractuellement prévu, sa responsabilité contractuelle peut être engagée. Néanmoins, dans les contrats de construction de maison individuelle, sont présentes des causes légitimes de suspension des délais de livraison, encore appelées causes légitimes de retard de livraison.

Ces clauses permettent, si elles sont respectées, de repousser le délai de livraison du bien immobilier.  

– Le délai de livraison peut être repoussé en cas de causes légitimes de retard 

Au regard des dispositions de l’article L.231-3 du code de la construction et de l’habitation ces causes légitimes de retard de livraison sont strictement encadrées. Seul le cas fortuit, la force majeure et les intempéries peuvent contractuellement être érigées en causes légitimes de retard de livraison.

Sont en effet réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de « décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ».

En cas de retard de livraison du bien immobilier, si le constructeur oppose une cause légitime de retard contractuellement prévue, il n’engagera pas sa responsabilité et l’acquéreur ne pourra obtenir d’indemnisation. 

– Le constructeur doit une pénalité de 1/3000e du coût de la construction par jour de retard

La loi prévoit que lorsqu’un CCMI est frappé d’un retard de livraison non (ou mal) justifié, des pénalités de retard sont dues au maître d’ouvrage par le constructeur. L’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation encadre très précisément le montant de ces pénalités de retard ; il dispose en effet qu’« en cas de retard de livraison  les pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard ».

Il est important de préciser qu’il ne s’agit là que d’un seuil en dessous duquel les parties au contrat ne peuvent aller. Elles peuvent ainsi contractuellement prévoir une pénalité de retard supérieure à 1/3000e du prix par jour de retard.

Par ailleurs, Cour de Cassation par un arrêt en date du 15 janvier 2022 (n° 20-21.208) a récemment rappelé que les pénalités de retard prévues par la loi ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts. En plus des pénalités de retard légalement prévues, le maître d’ouvrage est en droit de demander la réparation de ses différents préjudices.

– La réparation de tout autre préjudice subi en cas de retard de livraison en CCMI

En matière de travaux de construction les préjudices subis par le maître d’ouvrage en cas de retard de livraison sont nombreux :

  • Frais intercalaires
  • Perte de revenus locatifs
  • Atteinte à la jouissance d’un bien
  • Perte d’un avantage fiscal
  • Frais de location d’un autre logement
  •  …

L’ensemble de ces préjudices peut être réparé par le constructeur dès lors qu’ils sont en lien direct avec le retard de livraison.  


II) Les principes applicables au retard de livraison en VEFA

– Le délai de livraison du bien en VEFA doit être respecté par le promoteur

Définie à l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur s’engage à achever un immeuble et à le livrer dans un délai déterminé. L’acquéreur devenant quant à lui propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le code de la construction et de l’habitation prévoit que le contrat de VEFA doit comporter un certain nombre de précisions, notamment, le délai de livraison. 

En effet, selon la législation en vigueur, il est obligatoire d’indiquer le délai de livraison dans le contrat d’achat. Habituellement, le contrat comprend une formulation telle que « au plus tard le 31 mars 2023 » ou « à la fin du premier trimestre 2023 »

L’obligation incombant au promoteur immobilier de livrer dans un délai déterminé est une obligation de résultat. Ainsi, le seul fait que le bien ne soit pas livré dans le délai prévu par le contrat permet à l’acquéreur de demander réparation de ses préjudices.

Le promoteur immobilier ne pourra s’exonérer qu’en rapportant l’existence d’une cause légitime de retard, telle que prévue au contrat.

– Le délai de livraison peut être repoussé en présence de causes légitimes de retard en VEFA 

L’acte authentique de vente prévoit des causes légitimes de retard, permettant au promoteur immobilier de justifier un retard de livraison du bien qu’il construit en VEFA. Ces causes légitimes de retard doivent respecter de nombreuses conditions pour être valables, tant sur le fond que sur la forme.

Il n’y a pas de liste légale des causes légitimes de retard, néanmoins sont classiquement admises comme telles :

– Les intempéries,

– les grèves,

– la faillite, le redressement judiciaire, la liquidation judiciaire, le dépôt de bilan, de l’une des entreprises,

– la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise,

– le retard pour cause de fouilles archéologiques,

– la découverte d’éléments du sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires
ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation, etc.

– la COVID 19

En pratique, chacune de ces causes légitimes de retard prévoit un formalisme précis à respecter, comme par exemple :

– pour que les intempéries soient reconnues comme cause légitime de retard de livraison, il est souvent nécessaire que le maître d’œuvre de l’opération de construction en VEFA justifie de la réalité de ces intempéries en vous adressant le relevé de la station météo la plus proche du chantier. Dans cette hypothèse, en l’absence de ce relevé météo, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier de justifier son retard de livraison qui lui restera pleinement imputable et pour lequel vous pourrez demander indemnisation.

– pour les problèmes de sol rencontrés lors de la construction de votre VEFA, il est également nécessaire que le promoteur immobilier vous adresse une attestation du maitre d’œuvre afin de justifier de la réalité de ces problèmes. A défaut, cette cause légitime de retard ne vous sera pas opposable.

D’une manière générale, il est fréquent que le contrat prévoit l’obligation pour le promoteur immobilier de vous informer, par lettre recommandée, d’une cause légitime de retard dans le délai de 15 jours à compter de sa réalisation. À défaut, là encore, le promoteur immobilier resterait responsable du retard, quand bien même la cause invoquée se serait réellement produite.

En cas de retard de livraison en VEFA, si le promoteur immobilier n’oppose pas de cause légitime de retard ou s’il en invoque une sans respecter le formalisme contractuellement prévu, l’acquéreur pourra demander réparation des préjudices issus de la totalité de la période de retard de livraison.

En pratique, lorsque votre promoteur immobilier invoque une cause légitime de retard, il convient toujours de se référer à votre acte authentique de vente afin de vous assurer que ladite clause est bien prévue au contrat, et que le formalisme est bien respecté.

Pour cela, l’expertise d’un avocat en droit immobilier, qui pourra vous assister lors de votre litige en VEFA, s’avère souvent opportune. Si l’analyse des justificatifs transmis par le promoteur démontre que ce dernier doit vous indemniser, l’avocat expert en VEFA pourra vous assister dans la rédaction d’une mise en demeure afin de tenter d’obtenir une indemnisation amiable et rapide.

A défaut, il sera possible d’envisager des suites judiciaires afin que vous obteniez réparation de vos préjudices.

– Comment calculer le préjudice issu du retard de livraison en VEFA ?

A la différence du retard de livraison en CCMI, dont le montant des pénalités de retard est fixé par la loi à 1/3000 du montant de la construction par jour de retard, l’acquéreur victime d’un retard de livraison en VEFA doit prouver le montant de son préjudice.

Parfois, alors qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale, l’acte de VEFA prévoit les mêmes pénalités de retards qu’en CCMI (1/3000e par jour de retard). Il
s’agit d’une clause de pénalités insérée dans le contrat, qui fixe les sanctions pécuniaires en cas de retard de livraison. Cette clause est qualifiée de clause pénale, et nécessite au préalable une mise en demeure du promoteur immobilier pour s’appliquer. L’application de la clause de la clause pénale n’est pas exclusive des préjudices d’autre nature, notamment l’indemnisation de la perte de jouissance du bien, ou l’indemnisation des loyers non perçus.

En l’absence de clause pénale prévue au contrat, l’acquéreur pourra obtenir des dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en faisant valoir l’ensemble des préjudices qu’il a subi du fait du retard de livraison :

– perte de revenus locatifs ;

– cumul d’un loyer pour se loger avec un crédit pour le bien acquis en VEFA ;

– intérêts intercalaires,

– assurance emprunteur,

– perte d’un avantage pinel, duflot …,

– garde meuble ect …


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III) Comment obtenir réparation d’un retard de livraison en CCMI ou VEFA ?

– Analyser les justificatifs adressés par le constructeur et chiffrer vos préjudices 

En premier lieu il convient de chiffrer précisément votre préjudice sur toute la période de retard, allant de la date de livraison initialement prévue dans votre contrat à la date de livraison effective.

En CCMI, il convient pour cela d’additionner la pénalité de 1/3000e du montant de la construction par jour de retard, avec le montant de tout autre préjudice que vous auriez pu subir. 

En VEFA, le montant de tous vos préjudices doit être additionné tel que détaillé supra.

Il est ensuite nécessaire de déterminer si toute la période de retard est ou non une faute du constructeur, conformément aux principes rappelés ci-dessus. Il est nécessaire d’analyse les justificatifs des retards que le constructeur vous a adressés afin d’annoncer un décalage de la date de livraison.

Dans la plupart des cas ce décalage a été justifié par un évènement survenu sur le chantier, comme par exemple des grèves, la liquidation judiciaire d’une entreprise, la COVID 19, des intempéries qui empêchent les ouvriers de travailler sur le chantier etc …

Il convient alors de vérifier si les causes de retard invoquées par le constructeur sont bien prévues au contrat d’une part, et d’autre part de vérifier si ces événements sont réellement survenus sur le chantier. 

Il résultera de ce travail trois possibilités : soit toute la période de retard est justifiée et l’acquéreur ne pourra prétendre à aucune indemnisation, soit
la période de retard est partiellement justifiée et l’acquéreur pourra prétendre à une indemnisation partielle, soit la totalité de la période de retard n’est
pas justifiée et l’acquéreur pourra obtenir une réparation intégrale de son préjudice. 

Afin de mener à bien cette analyse déterminante, il est conseillé de consulter un avocat en droit immobilier, qui pourra analyser précisément votre dossier et vous indiquer les suites à donner.   

– Mettre en demeure le constructeur afin d’obtenir une solution amiable

Une fois que votre préjudice est déterminé avec précision et que vous vous êtes assuré de la possibilité d’en demander l’indemnisation, il est opportun avant toute issue judiciaire de tenter une phase amiable. Celle-ci pourra prendre la forme d’une mise en demeure adressée au constructeur, afin de lui demander de vous verser une indemnité afin d’éviter un procès. 

Cette démarche est souvent pertinente, car peu couteuse et rapide, avec une issue fréquemment positive. Les chances de succès étant accrues lorsque la mise en demeure est rédigée et adressée au constructeur par un avocat

– À défaut de solution amiable, envisager une issue judiciaire 

A défaut d’issue amiable il sera nécessaire d’envisager des poursuites judiciaires à l’encontre du constructeur, afin que l’acquéreur puisse faire respecter ses droits et ainsi obtenir une indemnisation de ses préjudices. 

Cette action judicaire devra être confiée à un avocat maitrisant ce type de contentieux, afin qu’il puisse informer les acquéreurs de leurs chances de succès et leur assurer la meilleure défense possible. 

Le cabinet de Me Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier à Bordeaux, défend fréquemment des acquéreurs de maison individuels et acquéreurs de VEFA en cas de retard de livraison. Nous pourrons vous assister dans :

– l’analyse des causes légitimes de retard invoquées par le promoteur,

– le calcul précis de votre préjudice indemnisable,

– la rédaction d’une mise en demeure par courrier d’avocat,

– la négociation amiable afin de conclure un protocole fractionnel,

– en dernier recours, en cas procédure judiciaire devant les juridictions compétentes.


N’hésitez pas à prendre rendez-vous afin que nous puissions vous assister

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Dernière mise à jour le 23 août 2023 par Martin Peyronnet

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Claude Guerra
Claude Guerra
2024-02-16
J'ai eu l'occasion d'avoir de faire appel au service de Mr Peyronnet en ce début d'année suite à un litige et il a été d'une grande aide. Je recommande Vivement.
Isa Hrtc
Isa Hrtc
2024-01-27
Maitre Peyronnet est un avocat en droit immobilier très professionnel, à l’écoute et réactif. Je le recommande grandement
Katarzyna Borgieł
Katarzyna Borgieł
2024-01-24
Maître Peyronnet nous a accompagné dans le cadre d'une affaire de vices cachés suite à l'achat de maison. Toute de suite il a gagné notre confiance par son professionnalisme, par sa transparence et aussi par sa capacité à nous expliquer simplement et clairement les complexités du monde juridique. Tout au long de notre collaboration il a été disponible, réactif, rassurant, à l'écoute et, tout simplement, investi dans notre dossier. Il nous a permis de résoudre notre situation avec habileté, et de vivre notre affaire plus sereinement. Enfin, il est un avocat moderne qui sait tirer partie de la technologie pour accompagner ses clients peu importe leur localisation géographique. Merci beaucoup pour tout Maître !
gaelle radojcic
gaelle radojcic
2024-01-06
Dans le cadre d’un litige en droit immobilier j’ai contacté Maître Martin Peyronnet. Sa réactivité, sa logique, sa persévérance et son esprit d’analyse me poussent à le recommander vivement. Ayant eu affaire à certains de ses confrères je ne peux que constater son professionnalisme, sa disponibilité et sa bienveillance.
Migeon Mathis
Migeon Mathis
2023-12-21
J’ai contacté maître Peyronnet concernant une construction avec une livraison ayant beaucoup de retard. Je tiens à le remercier pour son professionnalisme et tous ces conseils apportés pour cette construction. Maitre Peyronnet a su répondre rapidement à mes questions avec bienveillance.
François PEREIRA
François PEREIRA
2023-12-16
Maître Peyronnet est un avocat spécialisé dans le droit immobilier que j'ai découvert grâce à internet. Il nous à été d'une grande aide suite à un litige, c'est une personne sympathique, ses explications sont simples et claire, et surtout d'un grand professionnalisme qui sait exactement ce qu'il fait tout au long de la procédure, et au final les résultats sont au Rdv!! Je recommande vivement, je recontacterai sans hésitation si besoin dans l'avenir.
Joanna Cieslar
Joanna Cieslar
2023-11-29
Merci à Maître Peyronnet qui est un avocat très à l’écoute et réactif. Je recommande vivement !
Benoit de Laporterie
Benoit de Laporterie
2023-11-29
Très bonne écoute
Thierry Greibill
Thierry Greibill
2023-11-29
Très bons conseils, très efficace, je recommande !
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