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Quelles sont les différences entre un CCMI et une VEFA ?

Publié le : 26/01/2022 26 janvier janv. 01 2022

Il existe de nombreuses différences entre un contrat de VEFA et un CCMI, notamment en ce qui concerne la possibilité, ou non, de fournir un terrain au moment de la signature du contrat. Néanmoins, les différences tendent à s’estomper, notamment en cas de fourniture indirecte du terrain lors de la signature d’un CCMI. 


L’obligation de conclure un contrat de VEFA en cas de fourniture du terrain

Par principe, le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) doit s’appliquer en cas de construction d’une habitation avec fourniture du terrain par le vendeur. Il s’agit là d’une disposition d’ordre public, à laquelle il est impossible de déroger. 

En effet, en application de l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation (CCH), celui qui construit un immeuble à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure le terrain à l’acquéreur, doit impérativement conclure un contrat de VEFA. À défaut il s’expose à des sanctions, notamment pénales. 

En application de ce principe, un constructeur ne peut conclure un CCMI lorsqu’il procure aux futurs acquéreurs le terrain sur lequel il va construire, et cela même en dissociant la vente du terrain et la vente de la construction.


L’exception pour les CCMI, en cas de fourniture indirecte du terrain

Cependant, par exception, il est possible de conclure un CCMI avec fourniture de plan, si le terrain est procuré indirectement. En effet, le législateur a, dans la loi du 19 décembre 1990, introduit une exception au principe ci-dessus, que l’on trouve à l’article L.231-5 du CCH. Cet article précise que : « L'obligation, instituée par le deuxième alinéa de l'article L. 261-10, de conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa premier de cet article ne s'applique pas lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur ».


La notion de terrain procuré indirectement a été précisée dans une réponse ministérielle publiée le 3 mars 2011 (Question : JO Sénat du 2 décembre 2010 p 3150, réponse : JO Sénat du 3 mars 2011 p 528) : 

« L'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation dispose que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, dès lors qu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit à construire sur le terrain à la personne pour laquelle la construction est édifiée, doit conclure un contrat de vente d'immeubles à construire. L'article L. 231-5, issu de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, apporte une exception à ce principe en étendant le champ d'application du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan au cas où le constructeur procure indirectement le terrain au maître de l'ouvrage. Comme dans le cas exposé dans la question, lorsque la société venderesse du terrain détient une participation au capital de la société de construction, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, il convient de considérer qu'il y a fourniture indirecte du terrain par le constructeur, étant donné les liens financiers existants entre le vendeur et le constructeur. La réponse ministérielle du 11 octobre 1982 (JOAN du 27 décembre 1982, p. 5383) est donc toujours d'actualité à cet égard, bien qu'antérieure à la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990. Dans ces conditions, la société de construction ainsi liée à la société venderesse du terrain doit conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en application de l'article L. 231-5 du code de la construction et de l'habitation. De manière plus générale, l'expression de fourniture indirecte renvoie aux cas où le constructeur fait œuvre d'entremise dans la recherche du terrain ou est lié financièrement ou juridiquement au vendeur ».


Conclusions

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan offre, par dérogation, la possibilité au constructeur de procurer indirectement le terrain à son client ; étant précisé que la qualification de fourniture indirecte n’est pas exclue (sous réserve de l’appréciation souveraine des Tribunaux) lorsque la société venderesse du terrain détient une participation au capital de la société de construction.

Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.

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