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Condition suspensive : pas modification du projet de construction de l'acquéreur sans accord du vendeur

Publié le : 07/05/2021 07 mai mai 05 2021

Cour de cassation, Chambre civile 3, 1 avril 2021, 20-14.194

Faits et procédure 

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 16 janvier 2020), par acte du 17 octobre 2013, la société civile immobilière La Provençale (la SCI) a promis de vendre un bien immobilier à la société Bodard sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire pour une surface de 1 100 m², un prix minimum étant fixé mais variant à la hausse en fonction du nombre de mètres carrés supplémentaires accordés.

2. Reprochant à la société Bodard de n’avoir pas sollicité un permis de construire dans le délai convenu, la SCI a notifié la caducité de la promesse de vente et sollicité le paiement de la clause pénale. La société Bodard l’a assignée en perfection de la vente et exécution forcée de la promesse.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La société Bodard fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ qu’en se bornant à constater, pour juger caduque la promesse de vente litigieuse, que « l’acquéreur n’a[vait] jamais déposé dans le délai contractuel de 12 mois une demande de permis de construire concernant un programme de 1 100 m² de surface de plancher minimum, ce qui a[vait] empêché la réalisation de la condition suspensive en sa faveur », sans rechercher si l’obligation de justifier du dépôt d’une demande de permis de construire mise à la charge du bénéficiaire de la promesse n’avait pas été stipulée uniquement dans l’hypothèse où celui-ci entendrait se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire stipulée en sa faveur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que le bénéficiaire d’une condition suspensive peut toujours y renoncer ; qu’en déduisant la caducité de la promesse de vente litigieuse de l’absence de justification, par la société Bodard, du dépôt d’une demande de permis de construire dans le délai d’un an prévu à l’acte, sans rechercher, ainsi qu’elle y était pourtant invitée, si l’obligation de justifier d’une telle demande n’avait pas perdu tout objet dès lors que la société Bodard avait renoncé à la condition suspensive stipulée en sa faveur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ qu’en toute hypothèse, en se bornant à relever, pour condamner la société Bodard à payer à la société La Provençale la somme de 45 000 euros en application de la clause pénale prévue par l’acte du 17 octobre 2013, que la promettante n’avait pas fait « obstruction de manière abusive à la vente du bien mais s'[était] seulement prévalue du non-respect par l’intéressée de ses propres obligations », sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si cette clause n’avait pas uniquement vocation à sanctionner la partie qui ferait obstacle à l’exécution de la vente, de sorte qu’elle ne pouvait être mise à la charge de l’exposante, celle-ci sollicitant, au contraire, sa réitération, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

4. En premier lieu, la cour d’appel a relevé, d’une part, que, pour se prévaloir de la condition suspensive, même prévue dans son seul intérêt, la société Bodard devait avoir obtenu un permis de construire dans un délai de douze mois, soit avant le 14 octobre 2014, et que, dans le cas contraire, après mise en demeure, la SCI ne serait pas tenue de réaliser la vente, d’autre part, que le contrat prévoyait que le prix de vente serait déterminé en multipliant la somme de 770 euros par le nombre de mètres carrés de surface de plancher, lequel ne pouvait résulter que d’une demande de permis de construire, de sorte que le montant de la vente n’était pas déterminable à la date du 14 octobre 2014.

5. Elle a constaté que la société Bodard ne justifiait pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai convenu et que la SCI n’avait pas accepté la modification du projet initial de construction.

6. Elle a pu en déduire que la SCI était fondée à invoquer la caducité de la promesse.

7. En second lieu, la cour d’appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que, compte tenu du manquement contractuel de la société Bodard, la SCI, qui n’avait pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien, mais s’était seulement prévalue du non-respect par son contractant de ses propres obligations, pouvait prétendre au bénéfice de la clause pénale prévue par la promesse de vente.

8. Elle a ainsi, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

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