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Le tiers au contrat, victime d'une faute contractuelle, n'a pas à prouver un fait générateur de responsabilité délictuelle

Publié le : 10/05/2021 10 mai mai 05 2021

Cour de cassation, Chambre civile 3, 25 mars 2021, 20-11.071

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 31 octobre 2019), rendu en référé, le 22 décembre 2000, la société Alter Finance Capital a donné à bail commercial un immeuble à usage de bureaux à la société Hotelux, aux droits de laquelle viennent la société d’Exploitation de l’Hôtel et du Restaurant du Fouquet’s et la société des Hôtels et Casino […] (les locataires).

2. En exécution de ce contrat, les locataires ont fourni à la bailleresse une garantie autonome, par laquelle la Société Générale s’engageait à lui payer à première demande une certaine somme destinée à couvrir les loyers impayés et les travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux.

3. Le 28 septembre 2015, les locataires ont demandé le renouvellement de leur bail, puis ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du montant du nouveau loyer.

4. Les 3 et 6 août 2018, la bailleresse leur a signifié qu’elle exerçait son droit d’option et refusait le renouvellement du bail, en offrant de leur payer une indemnité d’éviction.

5. Le 31 août 2018, les locataires ont assigné la bailleresse pour faire juger que l’acte intitulé « notification du droit d’option » était nul et que le bail était renouvelé à compter du 1er octobre 2015.

6. La Société Générale ayant refusé d’exécuter la garantie à première demande, la société Alter Finance Capital l’a assignée devant le juge des référés en exécution de son engagement.

Examen du moyen Enoncé du moyen

7. La société Alter Finance Capital fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande et d’interdire à la Société Générale de verser la somme appelée au titre de la garantie, alors :

« 1°/ qu’aux termes de la garantie à première demande « le bail [est] subordonné à la constitution d’une garantie bancaire pour couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l’usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la cour d’appel a constaté que la garantie à première demande émise par la Société Générale au bénéfice de la société Alter Finance Capital était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l’usage de bureaux « en cas de départ du locataire » ; qu’en retenant, pour dire que la condition de mise en œuvre de la garantie, à savoir le départ du locataire, n’était pas satisfaite, que le locataire n’était ni parti ni en cours de départ et qu’il pouvait rester jusqu’à l’obtention de l’indemnité d’éviction due ensuite du refus de renouvellement du bail, la cour d’appel a méconnu le principe de l’interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause et violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable ;

2°/ que la cour d’appel a constaté que la Société Générale avait émis au bénéfice de la société Alter Finance Capital une garantie à première demande destinée à couvrir « le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l’usage de bureaux en cas de départ du locataire » ; que la Société Générale y avait déclaré s’engager à effectuer ce paiement, à première demande du bailleur, sans pouvoir soulever de contestation pour quelque motif que ce soit, étant précisé que la demande du bailleur résulterait suffisamment d’une lettre à la Société Générale attestant que le versement des sommes réclamées était dû en conséquence du présent engagement et que les conditions de leur paiement se trouvaient réalisées, la banque étant tenue de régler les sommes réclamées sur présentation de cette lettre nonobstant toute objection ou opposition émanant de toute personne ou du locataire ; que la cour d’appel a constaté que le bénéficiaire avait régulièrement appelé en garantie la Société Générale, ce que cette dernière ne contestait pas ; qu’il s’en déduisait qu’il n’était pas sérieusement contestable que la Société Générale était tenue d’exécuter son obligation de paiement ; qu’en disant, pour faire défense à la Société Générale de payer, que cette dernière pouvait utilement opposer l’exception tenant à l’effet du droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce sur la fin du bail et le départ du locataire, question intéressant cependant les seuls rapports donneur d’ordre-bénéficiaire, la cour d’appel a violé l’article 2321 du code civil, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l’article 873 du code de procédure civile ;

3°/ qu’une garantie autonome à première demande est indépendante du contrat de base, ce dont il résulte que les conditions d’exécution de ce contrat sont dépourvues d’incidence pour l’appréciation des droits du bénéficiaire, auquel aucune exception tirée de celles-ci n’est opposable ; que le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer qu’en cas de fraude ou d’abus manifeste ; qu’en retenant, pour dire qu’une contestation sérieuse s’opposait à la demande de la société Alter Finance Capital, que la garantie ne pouvait être appelée qu’en cas de départ du locataire et non de fin de bail, peu important que le bail ait défini l’obligation de remise en état à couvrir par la garantie autonome comme la remise en état des locaux en fin de bail ou en cas de départ, que l’exercice du droit d’option ouvert au bailleur était l’objet d’une contestation portée devant les tribunaux entre le locataire et le bailleur et que cette option aboutissait à la fin du bail mais pas nécessairement au départ du locataire, la cour d’appel s’est prononcée par des motifs impropres à caractériser l’existence d’un abus manifeste de l’appel en garantie, et a violé l’article 2321 du code civil, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l’article 873 du code de procédure civile ;

4°/ que le juge des référés ne peut faire défense au garant de payer que s’il relève le caractère manifestement abusif ou frauduleux de l’appel de la garantie à première demande ; que le bénéficiaire d’une garantie à première demande couvrant les loyers et les éventuels travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux en cas de départ du locataire, qui a exercé le droit d’option de l’article L. 145-57 du code de commerce mettant fin au bail et consacrant un droit acquis pour le bailleur au départ du locataire, ne commet ni faute ni abus en appelant le garant à première demande ; qu’en jugeant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 2321 du code civil, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et l’article 873 du code de procédure civile.

Réponse de la Cour

8. La cour d’appel a relevé que la garantie destinée à couvrir le paiement des travaux de remise en état des lieux à usage de bureaux ne pouvait être appelée qu'« en cas de départ du locataire ».

9. Elle a exactement retenu que, si l’exercice du droit d’option par la bailleresse mettait fin au bail, le départ des locataires était subordonné au paiement d’une indemnité d’éviction et que celles-ci étaient en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au règlement de l’indemnité.

10. Elle a pu déduire, de ces seuls motifs, sans dénaturation, que l’appel de la garantie, qui était prématuré, se heurtait à une contestation sérieuse.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Confirmation de la jurisprudence de l'assemblée plénière du 13 janvier 2020 (pourvoi n°17-19.963)

Historique

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